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不動産投資という言葉を聞いて、どんなイメージをお持ちでしょうか?
数階建て商業ビルのオーナーになって、テナントから賃貸料を得るというイメージでしょうか?
それとも、マンション1棟(まるごと)を買って、居住者から家賃を得て、収入を得るというイメージでしょうか? でも、上記のパターンですと、少なくても億を超える投資ですから、一般個人が手を出せる金額ではないですよね。
マンションの一室だけ(ワンルームとか2LDKとか)を購入する場合は、自分自身が居住用としての用途で購入するのではない為、ローンを組むことは厳しい現実があります。何故なら、もし、賃貸の申込みが無く、空室状態が続き、その間は無収入という状況となります。それは貸す側(金融機関)にとっては、返済してもらえるか?というリスクにつながります。 金融機関はリスクのある物件に対しての融資は非常に厳しい状況にあります。
そこで、以下のケースで見てみましょう。

(1)サラリーマンでもできる不動産投資の事例
8室のアパート一棟を購入(事例)

価格:4,480万円
所在:東横線大倉山駅から徒歩15分
構造:木造スレート葺 2階建
間取:ワンルーム+ロフト(43m2) 全8室
築年:平成3年(約19年前に建設)
    平成17年外壁リフレッシュ工事済み
月額賃料:38.2万円(共益費込み)
現状 8室とも満室

収支について
上記の場合、現状満室で、家賃収入が担保されていますので、恐らく金融機関としても融資が可能でしょう。よって、潤沢な資金が無くても、ローンを組むことが可能と思われます。
サラリーマンが、副業として、貯金していた頭金を元手にして、ローンを組んで対象となる物件を購入し、その部屋を他人に貸して、賃貸収入を得ることは、サラリーマンが会社からもらう「給与所得」とは別に、「不動産所得」という所得税を得ることになります。

利回り
不動産投資の場合は、利回りという言葉を使います。要は投資に対して収入(回収)がどれくらいか?という率です。
利回りも2つあって、「表面利回り」と「実質利回り」です。

上記物件で試算してみましょう。
物件の購入価格(A)は、4480万円です。
これに対して想定収入(B)は年間458.4万円です。
(B)を(A)で割ると10.23%が表面利回りです。
単純に、初期投資(4480万円)を回収するのに、10年少しかかる計算ですね。

現実には、家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、不動産会社に支払うお金などを引いた額を購入費用で割った数値の実質利回りです。
概算で8%程度となるでしょうか?
回収期間は、12.5年くらいです。
(2)勿論リスクはつきもの
リスク
いくら計算上の利回りが高くても、そもそも人が入居しなければ収益をあげることはできません。一旦退去されて、その後数ヶ月空室が続くと、減収となり、アテが外れてしまいます。
「バス・トイレ別の部屋の方が入居率が高い」「ペットも飼える部屋の人気が今高まっている」等、その地域の情勢を踏まえどのような間取り・特徴の部屋に人気があるのかを考慮に入れて利回りを考えましょう。


(3)リスク対策
建物の維持管理
購入した物件は、時間経過と共に、老朽化していきます。雨風やほこりにさらされ、屋根や外壁が傷んでしまいます。よって、常日頃から定期的なメンテナンスを心がけ、建物の維持をする必要があります。

入居者の審査
これは、仲介を委託する不動産会社が窓口になるのですが、契約した入居者が、夜騒音を立てたり、ゴミ管理のマナーができていなかったりするとトラブルが発生して、アパート・マンションそのものの品格が下がってしまい、空室になる可能性も少なくありません。
どんな人が住むかは、不動産会社任せにしないで、積極的に面談して、貸してもいいかどうか 人格審査も必要かもしれません。

(4)お気軽にご相談下さい(無料です)
当社でも、いくつか所謂「投資物件」を取り扱っていますので、店頭の広告・図面等をみて、何か相談してみたいことがあれば、どうぞお気軽にご相談下さい。