相続税対策の土地活用事例です|エスジーホームズ

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掲載経過により、表現や数値等に差異がありますので、内容はあくまで参考で、詳細はご相談ください。
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1.相続税 ケーススタディ

T氏は、所有している宅地(更地)の有効利用を考えています。事業リスクや資金収支を検討するのは勿論ですが、 その土地の活用方法に違いが相続税評価額にどのような影響を及ぼすか? 検討してみましょう。


設例



宅地取得時期   平成3年3月
普通住宅地区
借地権割合  60%
借家権割合  30%


* 当該宅地の奥行価格補正率 1.0
* 宅地の評価に当たり、小規模宅地の特例は考慮しないこととします。


試算1

デベロッパー会社と協力して 次の条件により当該宅地に一般定期借地権を設定させて定期借地権付き住宅の分譲を行った場合の当該宅地の10年後の相続税評価額を試算してみましょう

契約期間 50年
更地価額 路線価評価額 6,400万円、 時価 8,000万円
保証金 2,000万円((無利息、50年後に返還する)
 年間地代 120万円(適正地代) 
 課税時期 定期借地権設定後10年経過(残存期間40年) 
    期間40年間の複利現価率(0.252)
    期間50年間の複利現価率(0.179)
    期間40年間の複利年金現価率(21.355)
    期間50年間の複利年金現価率(23.455)
    借地権割合60%の場合の底地割合は60%

【原則】
① 定期借地権価額の計算

6,400万円(注1)×1,642万円(注2)÷8,000万円×21.355÷23.4551,196万円

(注1)課税時期の自用地価額は相続税評価額による
(注2)2,000万円-2,000万円×0.179= 1,642万円

② 底地評価額

6,400万円-1,196万円≒5,204万円 > 6,400万円×(1-0.2)=5,120万円
∴ 5,120万円


【例外】
① 定期借地権に相当する価額

6,400万円×(1-60%)×21.355/23.455≒2,331万円

② 底地評価額

6,400万円-2,331万円≒4,069万円


試算2

仮に保証金を全く収受しない場合には、定期借地権を設定させている当該宅地の相続税評価額も計算してみましょう。(課税時期は、定期借地権設定直後)

定期借地権設定直後の貸宅地の評価額は 原則評価によると
6,400万円×(1-0.2)=5,120万円 となりますが、 例外で評価する為

6,400万円-6,400万円×(1-60%)×23.455/23.455=3,840万円 となります。